Кому разрешено покупать и какие объекты подходят
Статьи 16–18 Закона о жилье допускают к владению иностранного гражданина, которому разрешён въезд во Вьетнам и который не пользуется дипломатическими или консульскими привилегиями и иммунитетом. Для россиянина отдельной национальной квоты эти статьи не устанавливают. Право собственности не заменяет основание для пребывания во Вьетнаме: визовый режим и дату разрешённого выезда проверяйте отдельно. Документы о законном въезде нужно проверить до подписания; выбрать подходящий режим пребывания поможет наш материал о визах и въезде на Фукуок.
| Объект | Возможность покупки иностранцем | Что проверить |
|---|---|---|
| Квартира в жилом проекте | Допускается при выполнении условий Закона о жилье | Допуск проекта, квота в здании, свидетельство и срок права |
| Вилла или таунхаус в жилом проекте | Допускается в пределах лимитов для отдельных домов | Жилое назначение, допуск иностранцев, количество уже проданных домов |
| Участок, дом вне разрешённого проекта | Не подходит для покупки по описанной схеме иностранного владения жильём | Не заменять законное право договором с номинальным владельцем |
| Кондотель, гостиничный номер, сервисные апартаменты | Правила жилой квартиры нельзя переносить на объект туристического назначения | Назначение земли и здания, вид приобретаемого права, договор с оператором |
| Шопхаус | Рекламного названия недостаточно для юридического вывода | Является ли объект жильём или коммерческим помещением по документам |
На вторичном рынке существенен статус продавца. Статья 17 прямо предусматривает покупку у застройщика и у иностранного собственника, который законно приобрёл жильё в таком проекте. Объявление о продаже квартиры вьетнамским физическим лицом не доказывает, что иностранцу доступен тот же путь оформления. Попросите независимого вьетнамского юриста проверить основание перехода права именно для этой сделки.
Квота 30 % и ограничения на Фукуоке
Иностранные организации и граждане вместе могут владеть не более чем 30 % квартир в одном многоквартирном здании. Квоту считают по количеству квартир; учитывают всех иностранных владельцев вместе. Для отдельных домов, включая виллы и дома в ряд, закон устанавливает предел 250 домов в зоне с населением, эквивалентным административной единице уровня phường; детализацию расчёта содержит постановление № 95/2024/NĐ-CP.
Проверки «проект разрешён» и «квота ещё есть» проводят отдельно. Согласно статье 16, провинциальные органы публикуют перечень проектов, доступных иностранцам, с учётом требований обороны и безопасности. Для покупки на Фукуоке запросите у продавца соответствующий акт и проверьте его через орган жилищного управления провинции Анзянг. Старый документ с названием Киензянг должен быть сопоставлен с действующим статусом проекта, а не просто приложен к презентации.
- В разрешительном документе должны совпадать юридическое название проекта, застройщик и местоположение.
- Подтверждение свободной квоты должно относиться к вашему зданию или группе домов; общая фраза «иностранцам продаём» этого не заменяет.
- В договоре нужны последствия невозможности регистрации: возврат денег, срок возврата и ответственность продавца. Формулировку проверяет ваш юрист.
Что написать продавцу перед просмотром
«Планирую покупку на имя иностранного физического лица. Прошу прислать документы о жилом назначении объекта, акт о допуске проекта для иностранных владельцев, подтверждение свободной квоты по зданию, образец договора и полный расчёт платежей. Отдельно прошу указать срок права в свидетельстве и условия возврата денег, если регистрацию на моё имя провести нельзя».
Что означают 50 лет и свидетельство собственности
Срок по статье 20 отсчитывают от выдачи свидетельства, а не от бронирования или передачи ключей. В свидетельстве фиксируют конкретный срок. Продление предусмотрено один раз на период до 50 лет; это процедура по постановлению № 95/2024/NĐ-CP, которую нужно пройти, а не автоматическое обещание «50 + 50».
При покупке у иностранного владельца проверьте оставшийся срок по свидетельству и правила его перехода. Не закладывайте в расчёт новые 50 лет только потому, что меняется покупатель. Также отдельно проверьте срок проекта и права на землю: они не тождественны сроку иностранного владения жилой квартирой.
Свидетельство часто называют «розовой книжкой» — Pink Book, по-вьетнамски sổ hồng. Для покупателя существенны записанные в нём собственник, объект, назначение и срок права. Копия свидетельства застройщика на весь участок не равна свидетельству на вашу квартиру. Для строящегося жилья договор должен определять, кто подаёт документы на оформление и что происходит при задержке.
До окончания срока собственник может продать или подарить жильё лицу, которому разрешено им владеть. Статья 20 также предусматривает переход жилья в публичную собственность, если срок истёк и собственник не продал и не подарил его. Мы советуем заранее записать дату окончания права и поручить юристу составить календарь продления или продажи.
Цены на недвижимость и полный бюджет покупки
Актуальную публичную таблицу цен застройщика на квартиры и виллы, доступные иностранцам на Фукуоке, мы не подтвердили. Получить проверяемую цену можно по письменному предложению продавца с номером объекта и сроком действия. Для бюджета нужен письменный расчёт по номеру конкретного объекта в VND: площадь, цена до и после скидки, налоги, взносы, комплектация и график оплаты. Цена земли за квадратный метр не служит ценой квартиры для иностранного покупателя.
| Статья расходов | Как проверить сумму |
|---|---|
| Объект и НДС | Сопоставить цену договора с расчётом налогов: включены ли они в рекламную сумму. Не прибавлять НДС повторно |
| Фонд обслуживания общих частей | При покупке у застройщика в многоквартирном доме с несколькими собственниками статья 152 предусматривает отдельный взнос 2 % стоимости квартиры. На вторичном рынке проверить, был ли он уже уплачен |
| Регистрационный сбор | Ставка для дома и земли по постановлению № 10/2022/NĐ-CP — 0,5 %; уточнить установленную налоговую базу, которая не обязана совпадать с ценой объявления |
| Оформление и проверка | Получить отдельные сметы юриста, переводчика, нотариуса и оформления свидетельства; распределить обязанности между сторонами |
| Оснащение и содержание | Перечень мебели при передаче, тариф управления, парковка, коммунальные платежи, ремонт и расходы оператора аренды |
Учебный расчёт, не предложение продажи: если база для взноса в фонд составляет 3 000 000 000 VND, то 2 % — 60 000 000 VND. Если отдельно установленная база регистрационного сбора также равна 3 000 000 000 VND, то 0,5 % — 15 000 000 VND. Суммарно эти два платежа составят 75 000 000 VND. Юридическое сопровождение, оснащение и другие расходы добавляют по сметам; этот пример не определяет фактическую цену покупки.
Для сравнения районов сначала используйте наш гид по районам Фукуока, затем сравнивайте объекты одинакового юридического назначения и готовности. Для собственной зимовки мы советуем снять жильё в выбранном районе до покупки: так вы сможете проверить шум у конкретного корпуса, пеший доступ и работу интернета. Порядок аренды и расходы на содержание разобраны в гиде по зимовке.
Задаток и платежи за строящееся жильё
Для продажи недвижимости, которая будет построена в будущем, статьи 23–25 Закона о торговле недвижимостью ограничивают сбор денег. Эти пределы нельзя автоматически переносить на любую сделку с готовой квартирой.
- Задаток застройщику — не более 5 % цены. Собирать его разрешено, когда объект уже соответствует условиям допуска к продаже. В соглашении о задатке должна быть указана цена объекта.
- Первый платёж по договору — не более 30 % его стоимости, включая задаток. Последующие платежи должны соответствовать ходу строительства.
- До передачи объекта общий объём платежей — не более 70 %. Если продавец относится к указанной в законе организации с иностранным капиталом, предел составляет 50 %.
- До выдачи покупателю свидетельства нельзя собрать более 95 % стоимости договора. Остаток оплачивают после его выдачи.
Иностранный покупатель жилья обязан проводить оплату через кредитную организацию или филиал иностранного банка, работающий во Вьетнаме: это требование статьи 21 Закона о жилье. До задатка согласуйте с банком документы для перевода, назначение платежа, валюту конвертации и получателя. Возможность расплатиться туристической картой не подтверждает возможность перевести стоимость недвижимости.
Мы советуем остановить оплату, если вместо договора с застройщиком предлагают перечислить «возвратную бронь» на личный счёт агента, а документы о допуске к продаже обещают позже. Название платежа не устраняет риск потери денег и спорного оформления.
Как проверить объект и провести сделку
- Зафиксируйте цель покупки. Для зимовки нужны право проживания и приемлемые расходы содержания; для сдачи — разрешённый способ использования и понятный договор управления. Запишите бюджет целиком, включая оформление.
- Получите документы до бронирования. Запросите юридическое название продавца, документы на землю, утверждённое назначение объекта, разрешение на строительство и документы о праве продажи. Для новостройки нужны подтверждение готовности к продаже и условия банковской гарантии; отказ от гарантии не подписывайте без проверки последствий.
- Передайте пакет независимому вьетнамскому юристу. Он должен проверить допуск иностранцев, квоту, залог и условия его снятия, судебные ограничения, полномочия подписанта и основание оформления свидетельства. Юриста выбирайте отдельно от продавца.
- Сверьте договор с расчётом. Номер и площадь объекта, срок права, комплектация, даты передачи, порядок оформления, санкции за задержки, возврат задатка и правила расторжения должны соответствовать вашему предложению. Получите перевод до подписания.
- Проведите платежи с сохранением договоров и банковских подтверждений. При передаче оформите акт с перечнем дефектов, показаниями счётчиков и сроком устранения замечаний.
- Доведите регистрацию до свидетельства на ваше имя. Передача ключей не завершает проверку права; сохраните оригинал свидетельства, налоговые документы и договор управления.
Сдача в аренду и сравнение с сезонным съёмом
Статья 21 разрешает иностранному физическому лицу сдавать жильё для законных целей, требует письменного уведомления компетентного органа о сдаче и уплаты налогов. Для конкретного объекта проверьте также правила здания, условия оператора и допустимость выбранного формата размещения. До договора управления уточните действующий порядок уведомления у местного органа: не отправляйте заявление по старому адресу из памятки агентства.
Для расчёта используйте чистый годовой доход ÷ все затраты на покупку × 100 %. Из выручки вычитайте комиссию управления и бронирования, уборку, коммунальные расходы владельца, ремонт, налоги и расходы в месяцы без арендаторов. Например, при условных полных затратах 3 200 000 000 VND и чистом доходе 160 000 000 VND получается 5 % в год. Это арифметический пример, а не прогноз доходности на Фукуоке.
В обещании «гарантированного дохода» проверьте плательщика, срок, обеспечение обязательства, исключения, расходы владельца и порядок выхода из договора. Если вам запрещено жить в квартире в нужные месяцы, такой продукт не решает задачу зимовки. Мы советуем отдельно посчитать сценарий без арендной выручки: сможете ли вы содержать объект и продать его без срочной скидки?
Схемы, при которых лучше остановиться
- Оформление на знакомого вьетнамца. Если в свидетельстве стоит его имя, обещание передать вам объект позднее не заменяет зарегистрированное право на ваше имя.
- Продажа кондотеля как обычной жилой квартиры без документов о назначении; обещание «вечного владения» иностранцу без подходящего законного основания.
- Предложение открыть компанию ради обхода квоты. Для иностранных организаций, перечисленных в пункте «b» части 1 статьи 17, срок владения связан с разрешительными документами, а жильё предназначено для проживания их работников. Такая структура требует самостоятельной правовой и налоговой проверки.
- Отказ показать свидетельство, основания продажи или расчёт квоты до оплаты; требование подписать договор только по рекламному переводу.
Начните с пакета документов по выбранному объекту и проверки независимым юристом. Затем получите полный расчёт в VND и согласуйте банковский перевод. Подписывайте задаток после этих проверок, когда в договоре уже закреплены условия возврата и регистрации.